Cláusulas nulas en los contratos
Ramiro L. Saavedra T.
Abogado Experto en propiedad horizontal
Primera parte
En algunas asesorías suelo encontrar, al revisar los contratos con el administrador, cláusulas que ponen a los copropietarios, en las crueles manos de quienes los contratan.
Este contrato puede ser otorgado entre el ente jurídico de la copropiedad y una persona jurídica cuyo objeto es el de Administrar copropiedades, como también suele ocurrir con una persona natural.
Cuando la parte administradora es una persona jurídica le corresponde al representante legal de la misma hacer las veces de Administrador representante legal del ente jurídico de la copropiedad; Labor que, es la misma que desempeña la persona natural, cuando es contratada. En ninguno de los dos casos puede existir la Administración delegada como suele suceder en algunos de esos contratos.
La ley 675 es muy clara y exige que la administración sea inmediata, luego no puede tener asistentes, con las mismas funciones, porque esto sería eludir su responsabilidad, alegando que se le permitió delegarla y por lo tanto debe responder su asistente de hechos ilegales cometidos por exceso o por defecto. Caso del asistente que realiza un despido injusto y el despedido demanda a la copropiedad.
El Administrador no puede alegar nada en su defensa y mucho menos culpar a su funcionario. Este contrato es ilegal y solo compite a quienes los suscribieron. Recordemos que los actos ilegales del Administrador, ya sean estatutarios o de ley, no entran en cabeza de la persona jurídica y solo el Administrador responderá civil o penalmente por su violación. Ver columna anterior llamada dolo eventual.
Los mismo ocurre cuando se insertan cláusulas salvaguardas de terminación de contrato, exigiendo a la copropiedad prórroga del mismo por un período igual al contratado inicialmente, por no haberse preavisado con antelación de treinta días. El contrato con el Administración es de libre remoción y por lo tanto esta cláusula es igualmente ilegal como la anterior y no tiene ninguna validez.
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