Importancia de la cláusulas penales en los contratos de arrendamiento

Por Gabriela Urrea Padilla
Consultorio Jurídico
Fundación Universitaria Católica Lumen Gentium

Cuando se firma un contrato de arrendamiento, las partes deben acordar una cláusula penal como garantía de cumplimiento de dicho contrato, y en ocasiones como modo de asegurar la indemnización anticipada de los perjuicios causados por un eventual incumplimiento del mismo.

En el contrato de arrendamiento, la cláusula penal incluye una sanción que debe pagar la parte que incumpla y, en consecuencia, esta tiene como finalidad sancionar o penalizar a esa parte. Por lo cual, debe pactarse de forma expresa en el contrato, y puede tener condicionamientos o excepciones según las características del contrato, las necesidades y voluntad de las partes.

La cláusula penal en el código civil

En el artículo 1255 del Código Civil, se indica la posibilidad de incluir la cláusula penal en el contrato de arrendamiento. Aquí también se menciona que, los propietarios e inquilinos pueden realizar los acuerdos que crean convenientes, siempre y cuando no sean contrarios a lo que establece la ley.

Prácticamente, el Código Civil establece que estas cláusulas sirven para pactar indemnizaciones o multas en caso de incumplimiento debido al no pago de los cánones, la no entrega o restitución del inmueble.

¿En qué casos se debe incorporar esta cláusula?

El artículo 1255 del código civil permite que cualquier propietario de viviendas o locales, pueda incluir la cláusula penal en el contrato de arrendamiento. Así mismo, como cada propietario decide sobre los términos del contrato, puede que existan cláusulas abusivas que provoquen inconvenientes para el inquilino o cláusulas que, al no estar bien redactadas, causen desacuerdo para el propietario de la vivienda en alquiler. Por lo cual, si se es dueño de una vivienda o local y se busca una garantía o seguridad para que el arrendatario pague todos los meses; se debe incluir la cláusula penal en el contrato de arrendamiento.

Características de la cláusula penal

La cláusula penal es una obligación secundaria cuyo objetivo es garantizar o asegurar la obligación principal, y es condicional porque sólo procede cuando se incumple el contrato que es la condición que permite que pueda hacerse efectiva.

1. Deben ser establecidas por las partes en medio de la libertad contractual.

2. El no pago de los cánones o la no entrega del inmueble de acuerdo a lo inicialmente pactado, puede regirse por las cláusulas penales.

3. Es esencial indicar que las cláusulas penales se establecen a título de pena y no tasación anticipada de perjuicios para que, la parte afectada, pueda entonces cobrar perjuicios adicionales a los que están en el contrato.

Valor de la cláusula penal

En desarrollo del principio de la voluntad y libertad contractual, las partes pueden pactar con total libertad el monto o valor de la cláusula penal.

Aplicación de los tipos de clausula penal

En el contrato de arrendamiento, la claúsula penal puede aplicarse de dos maneras. La primera se conoce como “Tasaciones anticipadas de perjuicios” y busca establecer las indemnizaciones o sanciones de las disputas legales que se presenten por el incumplimiento del contrato. La segunda en cambio, es sobre las medidas futuras, esto quiere decir que el contrato deja a libertad de las partes que ellas inicien procesos extras que no se encuentran pactados, cuando se causaren perjuicios al incumplir.

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