Ajustes a ‘Mi casa ya’ deja a más de 40 mil familias con el sueño de vivienda propia en el aire

Lo que se temía en materia de vivienda quedó ratificado ayer cuando se conoció el informe de observaciones y respuestas al proyecto de decreto del Ministerio de Vivienda frente al programa de ‘Mi casa ya’ al no contemplar un proceso de transición entre los requerimientos que se traían y los del actual Gobierno.

El informe establece: “El estado “Habilitado” no constituye la asignación de un subsidio, ni convierte al hogar en beneficiario del programa. Este estado es el resultado de una primera verificación de requisitos del hogar, la cual indica que este cumplió con varios requisitos del programa y puede continuar con su proceso para acceder al subsidio. Sin embargo, esto no significa que la entidad de crédito o de economía solidaria haya solicitado la asignación del subsidio a Fonvivienda, por lo cual el hogar aún no es beneficiario del programa, por lo anterior, si el hogar desea continuar con su proceso para ser beneficiario de un subsidio deberá cumplir con la reglamentación que se encuentre vigente al momento de la asignación del subsidio”.

¿Qué quiere decir esto?

‘Mi casa ya’ era un programa que abarcaba hasta los hogares que ganaban 4 salarios mínimos y estaba dividido entre dos rangos los hogares entre 0 y 2 salarios mínimos y los hogares entre 2 y 4 salarios mínimos.

“Por primera vez en la historia de Colombia se logró que el proceso fuera automático. Se iba a un banco y se establecía la decisión de empezar a pagar las cuotas y en ese momento se hacía una primera marcación, es decir que se hacía un pre aprobado al cumplir las características de estar en un rango de ingresos” explicó Alexandra Cañas, gerente de Camacol Valle.

Se dejaba este paso hasta que la persona empezaba a pagar las cuotas iniciales. Entonces el hogar pagaba sus 18 o 24 cuotas iniciales y cuando se iba a escriturar se hacía una segunda marcación en la que tras cumplir los compromisos, se desembolsaba el subsidio a la cuota inicial que abarcaba de acuerdo a los ingresos del hogar hasta 30 salarios mínimos o hasta 20.

Y el subsidio a la tasa de interés que si el crédito era de 2 y 5 puntos, quedaba pagando una tasa del 7. Es decir que si la tasa era de 700 mil pesos quedaba pagando 450 mil pesos. Le daban los dos subsidios automáticos.

¿Qué dice ahora el Gobierno?

El Gobierno Nacional lo que ha dicho es que todo será a través del Sisben. Lo que se ha establecido es que los hogares que ya tienen resolución se les va a respetar pero los hogares que sólo tenían la primera marcación, que en ese momento se llamaban hogares habilitados, ahora se llaman interesados, tendrán que irse al Sisben para ser categorizados.

El Sisben tienen varios grupos:

A: pobreza extrema

B: Pobreza moderada

C. Vulnerable

D. No vulnerable

¿Cuál es el gran cambio?

El sistema funcionaría con una postulación del hogar que tendrá unos puntos. Antes era automático si estaba hasta los 4 salarios mínimos, ahora será por un puntaje el cual para un hogar sería en su máximo 100.

La puntuación se daría por unas características:

A: pobreza extrema 30 puntos

B: Pobreza moderada 25 puntos

C. Vulnerable 15 puntos

D. No vulnerable 10 puntos.

¿Quién es un hogar A?

Pobreza extrema. Sería un gran opcionado al subsidio, es decir que recibiría 30 millones de pesos como subsidio a la cuota y deberá conseguir a través de líneas de crédito el recurso restante.

Aquí surge el primer gran interrogante ¿Quién le presta los 70 millones de pesos restantes a un ciudadano en pobreza extrema?

Ante esta incongruencia lo que se podría pensar es en implementar un programa especial para ellos de vivienda gratuita o similar al que existe en Chile donde a esta población se le da el 95% porque es la única manera que un hogar de pobreza extrema tenga posibilidades de vivienda.

¿Cuál es la fórmula que aplica el Sisben para categorizar?

Depende de muchas variables. Edad, capacidad de trabajo, número de hijos, quienes dependen del beneficiario y una serie de factores que hacen que no haya fórmula mágica, incluyendo el criterio del encuestador.

Cañas evidenció un caso como el de Julián, un joven chocoano, estudiante de economía. “Su salario es de un millón 400 mil, vive solo en un barrio clase media. Fue categorizado en D21 que es la máxima categoría. El encuestador del Sisben estuvo solo unos minutos en su casa y está comprando una vivienda de interés prioritario en Candelaria, con esa categoría no entra ya en ningún programa, inmediatamente pierde la posibilidad de casa propia.

Ante las inquietudes frente a la forma de hacer las encuestas del Sisben la directora de la entidad en Cali, Claudia Peláez, aseguró: La encuesta contempla diversas secciones y múltiples preguntas, que no son a voluntad del encuestador. Posteriormente va a Bogotá y el Gobierno Nacional hace además cruces de información con otras bases de datos y es el que asigna la categoría.

No es una metodología subjetiva sino que asigna ponderaciones sobre los criterios que miden las condiciones sociodemograficas, ingresos, gastos, etc.

Dijo además que el Sisbén como tal no es administrador de los subsidios del gobierno, solo es un instrumento de focalización que mide el grado de empobrecimiento y vulnerabilidad.

Ante la capacidad de atender a los que requieran ser calificados para acceder a Mi casa ya aseguró: “El Sisben si es la puerta de entrada para acceder a los diferentes programas del gobierno. Actualmente estamos en capacidad de atender solicitudes de encuesta para 8.500 hogares mensuales. Y se están buscando estrategias para fortalecer la capacidad de atención. Hay 13 puntos de atención y canales virtuales disponibles”.

En el Sisben hasta el momento han recibido 1.280 solicitudes de encuesta de personas que hacen parte del programa Mi casa ya.

Categoría de municipios

Otro de los obstáculos que estaría enfrentando el programa sería el de Categoría de municipios, la prioridad está en los municipios más pequeños.

Los municipios que son especiales, como Cali, 1 y 2 no tienen puntaje. Los municipios 3 y 4 tienen 15 puntos y 5 y 6 tienen 20 puntos.

Con esta categorización el Valle se queda por fuera al igual que Buenaventura, Tuluá, Buga, Palmira, Yumbo, Cali y Jamundí. Los demás si tienen la categoría para entrar al programa.

Allí la pregunta es: Si el 80% de la población de Colombia vive en ciudades ¿Cuántas viviendas se pueden tener en el área? Porque la oferta no hace la demanda.

Si se tiene en cuenta que el principal insumo para un programa de vivienda es la tierra y que esta no puede simplemente estar sino que debe estar provista de servicios públicos, vías de acceso y una serie de características donde difícilmente está el suelo habilitado, las posibilidades de VIS siguen disminuyendo.

“En la primera ola invernal recorrimos los municipios para encontrar donde ubicar las familias y sólo nos quedó uno porque no tenían servicios públicos, o no era mitigable. Pensado a largo plazo se pueden habilitar pero es un proceso de mínimo 4 años” explicó la directora de Camacol Valle al establecer que esto si deja definitivamente por fuera al Valle del Cauca.

Rural o urbano

Si está en suelo rural le dan 20 puntos, si es urbano no hay puntos. Si tiene vivienda de interés prioritario 10 puntos de lo contrario no hay puntos.

Y finalmente si es víctima de un foco diferencial suma cinco puntos y eso le da un puntaje total al hogar.

“Tal como está diseñado el esquema en este momento, el Valle del Cauca se queda por fuera de cualquier política de vivienda” reiteró Cañas.

Hay que tener en cuenta que Cali es fuente de recepción de migrantes del Pacífico, entonces al departamento le llegó la ruralidad hace más de dos décadas. En un ejercicio con las constructoras se encontró que el 40% de los compradores de vivienda son del Pacífico.

Sumado a otro dato clave: El 87% de las ventas de vivienda en el Valle del Cauca es VIS, el promedio nacional es el 73%. Ese es el mercado que se tiene por el nivel salarial.

El sueño se derrumbó

Según cifras de Camacol Nacional se estima que cerca de 40.000 hogares en Colombia no han podido recibir su vivienda por ausencia de subsidios de Mi Casa Ya.

“Algunos hogares ya se la venían jugando desde octubre del año pasado, los bancos siguen cobrando el crédito constructor, en este momento hay 7 mil viviendas construidas sin entregar, los hogares están pagando los arrendamientos porque no han podido recibir su dinero, las constructoras están pagando las administraciones, servicios públicos y créditos a las tasas de interés de hoy de las 7 mil viviendas sin entregar” explicó Alexandra Cañas al hablar del panorama en el Valle.

Adicionalmente a esto el programa está desfinanciado, es decir el programa solo tiene en el presupuesto nacional que se acaba de aprobar 600 mil millones de pesos que van a alcanzar para más o menos 20 mil subsidios a nivel nacional y hay 23 mil hogares que están pendientes de esa entrega.

Qué le pedían al Gobierno

En el Valle del Cauca se tienen 27 mil unidades más que se van a entregar este año y primer semestre del 2024 y son hogares que ya están pagando la cuota inicial pero ya serán calificados de un mundo distinto, con tasas de interés diferentes que pasarán de una cuota de 600 mil a una de millón 200 mil.

Por esto se estaba pidiendo una transitoriedad. El objetivo era que dejaran que los hogares que ya están pagando la cuota inicial terminen como venían, buscar los recursos para el programa que requiere 3.3 billones de pesos porque son dos subsidios el de la cobertura de la tasa de interés y el de la cuota inicial.

Y es que aunque el ministerio dijo que a los que tienen resolución se les va a respetar, a los otros no. Esto deja a muchos con subsidio y sin acceso a crédito para poderlo usar.

“Si a esto le sumamos que se habilitarán municipios del país que tienen una muy pequeña oferta, pero los que tienen una mayor concentración de personas se quedarán completamente fuera de esta política pública, tendremos una grave afectación para toda la cadena de la construcción” especificó Cañas.

“Espero una solución del Gobierno”

Sebastián Pizarro es un trabajador que un día soñó con tener casa propia. Hoy como la canción pareciera tener solo una casa en el aire. Este es su relato: “En noviembre de 2021 me intereso en un proyecto de vivienda, ellos me asesoran, hacemos promesa de compra venta y el crédito aprobado con Banco de Bogotá y el Banco hace el trámite para ‘Mi casa ya’, en ese momento quedo habilitado en la plataforma del programa.

El año siguiente me enfoque en conseguir la plata de la cuota inicial y en noviembre del 2022 sale el rumor de que el nuevo gobierno no va a dar los subsidios y al averiguar me doy cuenta que cambiaron las condiciones y dicen que va a ser por Sisben.

Yo ya tenía mi cierre financiero ya casi completo porque había ahorrado ya casi año y medio y yo no tengo Sisben. Hice mi encuesta y quedé categorizado D21 lo que me parece extraño porque ya no clasifico a ningún subsidio.

He hecho lo imposible, le he pedido al Sisben una nueva encuesta pero me dicen que deben pasar seis meses y ahora tengo un hueco de 20 salarios mínimos de que son como 23 millones y no sé que voy a hacer.

Estoy aplicando a la caja de compensación pero ahora lo que apremia es el tiempo que es lo que no tengo y solo espero una solución del Gobierno”.

Para tener en cuenta

– En proyectos nuevos se detuvo la construcción, después de venir tan bien. Proyectos que estaban vendidos al 100% no han empezado porque se tuvo que hacer uno a uno el estudio con el comprador.

– La generación de empleo será lo que más se verá golpeado, donde actualmente alrededor de 100 mil entre construcción y actividades inmobiliarias y en encadenamiento productivo 300 mil personas más.

– El panorama de la vivienda en Colombia, a febrero de 2023, presenta fuertes señales de desaceleración y signos de alerta que se deben atender de manera oportuna.

– 7 de cada 10 unidades vendidas en el país son viviendas de interés social (VIS), para frenar la desaceleración que presenta el sector y atender de manera ágil y eficiente los subsidios de Mi Casa Ya se deben garantizar los recursos suficientes. A la fecha, hay 40.000 hogares que no han podido recibir su vivienda por ausencia de subsidios de Mi Casa Ya.

– De acuerdo con el Banco de la República, las estimaciones para 2023 y 2024 proyectan que la economía del país no crecerá más del 1%.

– El sector constructor es uno de los pilares de la economía nacional, y, por ende, cualquier factor que impacte su normal desarrollo debe ser analizado y abordado con prontitud. Si se mantiene la tendencia actual, la economía nacional podría presentar grandes afectaciones, teniendo en cuenta que anualmente aporta cerca de 4,5 puntos del PIB nacional y genera 4 millones de empleos, lo que representa cerca del 7% del empleo formal en el país.

– Según las cifras de Coordenada Urbana, gran parte del problema de la desaceleración de la vivienda radica en la falta de recursos asignados para cumplir con la asignación y los desembolsos de subsidios de Mi Casa Ya, lo que ha generado el represamiento de 40.000 VIS terminadas, pero que no se han podido entregar por la falta de subsidios, con las consecuentes afectaciones económicas para las familias que esperan sus viviendas y los constructores.

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